....a diákszállás szektor változásait és befektetői2 véleményeket az ezzel kapcsolatos jövőbeli elvárásaikról, valamint arról, hogy a közép-kelet-európai magán diákszállások milyen eséllyel válhatnak ingatlanbefektetési termékosztállyá.A fizetőképes kereslet hiánya, az olcsó, de alacsony színvonalú magántulajdonban lévő lakások és állami tulajdonban lévő kollégiumok kínálata, valamint a szűkös egyetemi költségvetés mind gátolták a közép-kelet-európai magánkollégiumok fejlesztését.
A külföldi diákok számának jelentős növekedése azonban egy olyan demográfiai változás, amely a nemzetközi tendenciák követése irányába tereli a magánkollégiumokkal kapcsolatos elvárásokat és talán a megfizethetőséget is. De vajon felkészült a régió arra, hogy megbirkózzon a diákok tömeges beáramlásával?
Növekvő befektetői étvágy a magánkollégiumok iránt
A felmérés kapcsán megkérdezett befektetők több mint 32%-a aktívan jelen van hasonló régiós beruházásokban, vagy belépési szándékuk van. A legnépszerűbb piac – mind a már meglévő beruházási tevékenység, mind pedig a jövőbeni beruházásokat fontolgatók körében – Lengyelország (a válaszadók 50%-a szerint), amelyet Csehország (28%) és Magyarország (14%) követ. A jelentés szerint több országban a kínálat lényegesen alulmarad a várható kereslethez képest.
A kiadvány előrejelzései szerint a legtöbb közép-kelet-európai városban 2028-ra a magánkollégiumok terén jelentős hiány várható. Egy, a külföldi diákok számát az adott városban található férőhelyek számával3 összevető keresleti-kínálati modell4 megmutatta, hogy 2028-ra Varsóban lesz a legnagyobb hiány (-8.399 ágy), amelyet Budapest (-3.679), Krakkó (-1.227), Prága (-795) és Pozsony (-298) követ. Bukarest volt az egyetlen város, amely többlettel végzett. Eszerint a forgatókönyv szerint, és egy ágyas hálószobával számolva a várható keresletet kielégítő magánkollégium-állomány becsült értéke eléri az 1,22 milliárd eurót.
„A diákok száma és költekezései nem követik a gazdasági ciklusok váltakozásait. Ezért a végfelhasználói kereslet nem követi olyan szektorok változását, amelyek erősebben függnek a gyors GDP-növekedéstől, mint például az iroda- vagy ipari ingatlanpiac. A befektetőknek most ezeket a jellemzőket is érdemes megfontolni, hiszen a GDP növekedési előrejelzéseket az Eurózónára (és egyéb országokra világszerte) vonatkozóan lefelé módosítják” – mondta Mark Robinson, a Colliers International közép-kelet-európai piackutatási szakértője.
A lehetőség rövid- és középtávon a befektetők kezében van
A megkérdezett befektetők több mint 87%-a úgy gondolja, hogy jelentős hiány van a közép-kelet-európai magánkollégiumok („private purpose-build student accommodation”, röviden „PBSA”) kínálatában. Amikor arról kérdezték a befektetőket, hogy építenének, vagy inkább vennének-e PBSA termékeket Közép- és Kelet-Európában, a válaszadók nagy többsége (74%) nyitottabb volt arra, hogy saját maguk fejlesszék ezeket az ingatlanokat, mintsem hogy vásároljanak.
Valószínűsíthető a diákszállás-állomány megújulása?
Jelenleg csak két magántulajdonban lévő (nem az államhoz kapcsolódó) és menedzselt kollégium van Budapesten: a Milestone a 9. kerületben 384 apartmannal, és a hamarosan Budapest 7. kerületében megnyíló IN Budapest, 142 apartmannal. Mindkét ingatlan leginkább a külföldi diákoknak kínál magas színvonalú, teljes körű szolgáltatást nyújtó szállást. A fentebb felvázolt két magánkollégiumot leszámítva a budapesti piac még mindig kevésbé kifejlett és nincsenek új projektek sem kilátásban.
„A Colliers által alkalmazott kutatási módszer alapján úgy tűnik, hogy Budapesten az elkövetkező években hiány lesz magánkollégiumokból – feltéve, hogy a jelenlegi keresletnövekedés folytatódik – éppen ezért úgy gondoljuk, hogy hosszú távon igenis lesz helye az új projekteknek. Ugyanakkor az még nyitott kérdés, hogy a befektetők mikor kezdenek majd érdeklődni a magyar piac iránt, hogy felgyorsítsák az új magánkollégiumok fejlesztését”- mondta Hausenblasz Gertrúd, a Colliers International magyarországi irodájának piackutatási elemzője.
„A statisztikák szerint több magyar diák lakik állami- és magánkollégiumokban együttesen, mint az európai átlag, de a kínálat szűkössége miatt a magánkollégiumok ára így is az egyik legmagasabb a régióban. A piac tehát készen áll a fejlesztésekre, habár a kereslet a kezdetekben várhatóan inkább a külföldi diákok részéről várható, az alternatívát jelentő lakásbérlet díjának a további emelkedése meghozhatja a tehetősebb magyar diákok kedvét is az ilyen elhelyezésre" - mondta Czike Gábor, a CMS Budapest ingatlanjogi csoportjának vezetője.
Wojciech Koczara, a CMS Közép-Kelet-Európai Ingatlan- és Építési csoportjának vezetője szerint:
„A PBSA jelenlegi kínálata a közép-kelet-európai 6 vizsgált piacon 20 ingatlanra korlátozódik. Viszont Varsóban, Krakkóban és Bukarestben jelenleg nyolc áll építés alatt, és a szektor fejlesztési tevékenysége is növekszik – habár vitathatatlanul a kívántnál lassabb tempóban, mivel a befektetők csak most kezdik felfedezni a szektorban rejlő lehetőségeket.
Jelentésünkből kiderül, hogy mint befektetési forma, a magándiákszállások nem ciklikusan viselkednek, ami pozitív, ha figyelembe vesszük a jelenlegi politikai légkört és a lassuló európai növekedést mutató előrejelzéseket a következő 1-3 évben. Az Európa-szerte jellemző 5-7%-os befektetési hozamok és az erős kereslet, ami a külföldidiákok részéről kimutatható a közép-kelet-európai szálláshelyek iránt, óriási fejlődési lehetőségeket rejtenek – habár a megfizethetőség a helyi diákok számára továbbra is problémás.”
[1] CEE: Ebben a jelentésben a régió 6 országára koncentrálunk: Bulgária, Csehország, Magyarország, Lengyelország, Románia és Szlovákia.
[2] 2019. március elején online felmérést végeztünk 68 válaszadó ügyfél körében. A válaszadók kétharmada a közép-kelet-európai régióban található, a maradék pedig legnagyobb számban Nyugat Európában.
[3] 20%-os igénybevételi aránnyal számolva
[4] A jelenlegi diákszámra vonatkozó adatok és a nemzetközi diákok számának a 2013 és 2016 közötti Eurostat adatokból kiszámolt növekedési arányára alapozva.
(Forrás: Colliers International)
