2025. augusztus 25., hétfő - Lajos

Hírek

Közép- és kelet-európai irodapiacok: keresletváltozások, zöld prioritások és egyenlőtlen növekedés

2025-06-25 169

A hat kulcsfontosságú közép- és kelet-európai ország – Bulgária, Csehország, Magyarország, Lengyelország, Románia és Szlovákia – irodapiacai folyamatosan fejlődnek a változó gazdasági környezet, az új munkaerőpiaci elvárások és az átalakuló bérlői igények közepette. Bár a bérbeadási aktivitás a pandémiát követően nagyrészt stabilizálódott, az eltérő kínálat, a bérlői prioritások és az ESG-elvárásoknak való megfelelés különböző trendeket alakítanak ki a régió egyes piacain — derül ki a Colliers legfrissebb, „ExCEEding Borders Office Report. Evolution of Office Markets in CEE-6: Trends and Challenges” című jelentéséből.

Eltérő fejlődési trendek
Josef Stanko, Head of Market Research, Colliers Czechia így kommentálta a helyzetet: „Az új irodafejlesztések volumene jelentős eltéréseket mutat a CEE-6 régióban. Szófia kiemelkedik a folyamatos A-kategóriás fejlesztéseivel, miközben olyan nagyvárosokban mint Varsó, Prága, Bukarest és Budapest, érezhetően visszaesett az építési aktivitás. Varsóban ugyan 2024-ben kisebb élénkülés tapasztalható, de a piac így is mindössze a járvány idején átadott irodaterületek harmadát produkálja.”

Fókuszban a fenntarthatóság és a minőség
A zöld minősítés mára alapelvárássá vált a régióban. Az új fejlesztések egyre magasabb szintű minősítések megszerzését célozzák mint a LEED, a BREEAM vagy a DGNB. Szófiában szinte már minden új projekt rendelkezik tanúsítvánnyal vagy folyamatban van a minősítési eljárás. Pozsonyban a fejlesztők olyan korszerű technológiákat integrálnak mint a geotermikus rendszerek. Emellett egyre több átalakítási projekt is zajlik, különösen Lengyelországban és Csehországban, ahol a prémium lokációban található A-kategóriás épületek a legkeresettebbek. A régebbi, B-kategóriás irodák egyre magasabb üresedési rátával küzdenek, vagy új funkciót kapnak, mivel a bérlők a minőség és a fenntarthatóság felé fordulnak.

További kihívások a fejlesztések területén
Bár a fejlesztési szintek összességében kielégítőnek mondhatók, a kihívások piaconként eltérőek. A növekvő építési és finanszírozási költségek, a stagnáló kereslet és a kiszámíthatatlan hozamok közös problémát jelentenek. Mindez ahhoz vezet, hogy a várható és a tényleges kínálat mértéke között jelentős eltérések mutatkoznak a CEE-országok fővárosaiban.

Változó bérlői preferenciák
A CEE-6 régióban a bérlők egyre inkább a minőséget, a lokációt és a fenntarthatóságot helyezik előtérbe a költségalapú döntésekkel szemben. Szófiában a kereslet stabil, amit elsősorban hosszabbítások és költözések mozgatnak. Varsóban ágazati átrendeződés tapasztalható: növekvő arányban jelennek meg a gyártócégek, miközben csökken az IT- és outsourcing szektor igénye. Bukarestben a folyamatos piaci bizonytalanság miatt a bérlők elhalasztják az előbérleti döntéseket, miközben a hibrid munkavégzés hatásait továbbra is vizsgálják.

A közszféra intézményei egyre jelentősebb bérlőként jelennek meg a piacon. Szlovákiában és Lengyelországban állami ügynökségek keresnek modern, magas minőségű irodai környezetet. Magyarországon pedig a kormány bérlői szerepből tulajdonosi pozícióba lép át, és új, állami tulajdonú irodaházak jelennek meg a piacon.

Rugalmas terület és bérleti időszak trendek
A rugalmas munkaterületek iránti kereslet növekszik. Szófia vezeti a régiót a flex irodák arányában, míg Prágában egy domináns helyi szolgáltató vezetésével bővül ez a szegmens. Budapesten érett flex piac működik, ahol egyre nagyobb az igény a rugalmas bérleti konstrukciókra a nagyvállalatok részéről.

A bérleti időszakok is változnak. Prágában az új szerződések gyakran 7–10 évesek, ami magas színvonalú irodabérleti beruházásokra utal. Varsóban hasonló tendencia figyelhető meg, míg Bukarestben a bérlők nagyobb rugalmasságot keresnek, például felmondási lehetőségeket és a terület módosítására vonatkozó opciókat.

Árazás és ösztönzők
A bérleti díjak folyamatosan emelkednek a CEE-6 piacain, miközben az ESG-kompatibilis, központi elhelyezkedésű épületek prémiuma egyre hangsúlyosabbá válik. Az A- és B-kategóriás ingatlanok árkülönbsége egyre növekszik.

  • Prága vezet a legmagasabb bérleti díjakkal, amelyek elérik a 30 €/négyzetmétert.
  • Varsó szorosan követi 28,5 €/ négyzetméterrel.
  • Budapest, Bukarest és Pozsony a 20–25 €/ négyzetméter közötti sávban helyezkedik el.
  • A legkedvezőbb árakkal Szófiában találkozhatunk – 16 €/ négyzetméter.

A zöld minősítéssel rendelkező épületek egyre nagyobb bérleti díjprémiumot érnek el, miközben a minősítés nélküli ingatlanok esetében fennáll a „barna diszkont” kockázata. A bérleti ösztönzők szerkezete városonként eltérő: Prágában például jelentős fit-out hozzájárulást kínálnak az új fejlesztésekhez, míg Varsóban a bérleti feltételeket és a költségkeretet a piaci helyzetnek megfelelően alakítják.

Piaci teljesítmény

  • Varsó továbbra is felülmúlja a régiós versenytársakat nettó bérbeadás tekintetében.
  • Prágában stabil kereslet és alacsony üresedési ráta jellemző, utóbbi jelenleg 7–8% körül mozog.
  • Bukarest és Szófia a 2021–2022-es magas, 15–16%-os üresedési csúcsokból lábadozik.
  • Pozsony és Budapest esetében ingadozó az üresedési ráta, a legnagyobb hatás a régebbi épületekben érzékelhető.

Kilátások 2025 második felére
Grzegorz Sielewicz, Head of Economic & Market Insights, Colliers CEE szerint: „A globális bizonytalanság ellenére a CEE régió továbbra is vonzó alapokat kínál a versenyképes munkaerőpiacoknak és földrajzi elhelyezkedésből fakadó előnyöknek köszönhetően. Bár rövid távon továbbra is fennállnak kihívások mint az inflációs nyomás és a kamatláb-érzékenység, a középtávú kilátások pozitívak, különösen azok számára, akik támogatják a zöld innovációt és rugalmasak a hibrid munkavégzést illetően.”

Az év során a CEE-6 irodapiacai tovább alkalmazkodnak majd a változó bérlői igényekhez és gazdasági környezethez. A kereslet várhatóan a prémium, ESG-kompatibilis ingatlanokra összpontosul a központi helyszíneken, míg a másodlagos eszközök esetében átalakításra vagy funkcióváltásra lehet szükség.

A közszféra növekvő szerepe, a rugalmas munkaterek fejlődése, valamint a hagyományos szektorok – mint a pénzügy, a szakmai szolgáltatások és a gyártás – folyamatos kereslete alakítja majd a régió irodapiaci jövőjét. Azok a befektetők és fejlesztők érvényesülnek majd leginkább, akik a változó piaci környezetben a fenntartható, magas színvonalú, stratégiai lokációban elhelyezkedő ingatlanokra helyezik a hangsúlyt.

A riport az alábbi linkről tölthető le:
https://www.colliers.com/hu-hu/research/exceeding-borders-office-report-2025

Hírfigyelő

Kiváncsi, mit írnak a versenytársakról? Elsőként olvasná a szakmájával kapcsolatos információkat? Kulcsemberekre, projektekre, konkurensekre figyelne? Segítünk!

Ez az e-mail-cím a szpemrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

 


 


 

 


 

Tartalom galéria

Miért nem működik az AI a gyárban, ha otthon jól megy?

Miért nem működik az AI a gyárban, ha otthon jól megy?

More details
Mi az az AI, amiről mindenki beszél?

Mi az az AI, amiről mindenki beszél?

More details
Átrendeződés az ügyvédi piacon

Átrendeződés az ügyvédi piacon

More details
Berobbantotta a piacot az új hitelprogram

Berobbantotta a piacot az új hitelprogram

More details
Növekvő befektetési lendület a CEE-6 régióban: a helyi tőke dominál, a globális érdeklődés erősödik

Növekvő befektetési lendület a CEE-6 régióban: a helyi tőke dominál, a globális érdeklődés erősödik

More details
Így értékelték a Colliers szakértői a kereskedelmi ingatlanpiac első féléves teljesítményét

Így értékelték a Colliers szakértői a kereskedelmi ingatlanpiac első féléves teljesítményét

More details
Új tőkepiaci igazgatót igazolt a Colliers

Új tőkepiaci igazgatót igazolt a Colliers

More details
A jogellenes tartalmak eltávolításának jogkövetkezményei

A jogellenes tartalmak eltávolításának jogkövetkezményei

More details
Megtudhatom az okosórámról mindazt, amit eddig csak a gyártó tudott

Megtudhatom az okosórámról mindazt, amit eddig csak a gyártó tudott

More details
Open Gates Hungary Kft. - O|G|H - a hír szerzője