2025. szeptember 9., kedd - Ádám

Hírek

Új lendületben a közép- és kelet-európai ipari-logisztikai piac

2025-07-07 233

A közép- és kelet-európai ipari és logisztikai szektor dinamikus átalakuláson megy keresztül, amelyet a fenntarthatósági célkitűzések, az ellátási láncok átrendeződése és a régión belüli növekvő specializáció hajt. 

A Colliers legfrissebb, ExCEEding Borders 2025: Navigating Strategic Opportunities and I&L Real Estate Market in CEE-14 című riportja szerint a közép- és kelet-európai ipari és logisztikai ingatlanpiac a stabilizáció, érettség és alkalmazkodóképesség új szakaszába lépett. A 14 országot lefedő elemzés alapján a piaci környezet stabilizálódik, a befektetési volumenek növekedésnek indultak, miközben egyre nagyobb hangsúly kerül az ESG-szempontokra, a városi logisztikára és a munkaerőpiaci átalakulásra.

Grzegorz Sielewicz, Chief Economist CEE, Colliers szerint:
„A globális kereskedelmi bizonytalanságok és geopolitikai kihívások ellenére a CEE régió továbbra is erős alapokkal és kedvező stratégiai pozícióval rendelkezik a globális ellátási láncokban. A régió ipari és logisztikai piaca nemcsak talpra állt, hanem folyamatosan fejlődik is, amit a kedvező földrajzi elhelyezkedés, a folyamatos infrastrukturális beruházások és a versenyképes költségszint együttesen támogat.”

A riport főbb megállapításai:

  • 2025 első negyedévében a közép- és kelet-európai régió ipari és logisztikai (I&L) befektetési volumene elérte a 800 millió eurót, amivel az ágazat visszaszerezte vezető helyét az eszközosztályok között. Az összes befektetés volumene a régióban 143%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, miután 2024-ben már 70%-os növekedés volt tapasztalható.
  • Lengyelország továbbra is a régió vezető piaca, az I&L állomány közel felét adja a CEE-14 országokon belül. A kereslet erős mind a logisztikai, mind a gyártási, illetve a városi raktározási formátumok iránt.
  • Az ESG-elvek térnyerése fokozódik, különösen a CEE-6 országokban, ahol egyre több zöld minősítésű épület jelenik meg, és a bérlői igény is nő a fenntartható megoldások iránt.
  • A városi logisztikai formátumok mint a Small Business Unit (SBU) és a Last Mile Logistics (LML), vagyis a kisebb, rugalmas raktáregységek és a végső fogyasztókhoz közeli kiszállítási központok (szerk.), egyre nagyobb teret nyernek, elsősorban olyan fővárosokban mint Varsó, Szófia és Tallinn, tükrözve a változó fogyasztói szokásokat és az e-kereskedelem növekedését.
  • A gyártási szektor továbbra is a kereslet egyik fő mozgatórugója, különösen olyan országokban mint Csehország, Magyarország, Lengyelország és Románia, ahol élénk aktivitás figyelhető meg az autóiparban, az elektronikai és könnyűipari termelésben.
  • A munkaerőpiac stabil, alacsony munkanélküliséggel a kulcspiacokon. A hangsúly egyre inkább az átképzésre és szakképzésre helyeződik, hogy megfeleljen a fejlett gyártási és logisztikai tevékenységek elvárásainak.
  • A fejlett gyártásban rejlő stratégiai lehetőségek bővülnek a CEE országokban. Az iparágak diverzifikációját, az export fejlesztését és a hosszú távú versenyképességet támogatják az olyan erősségek mint a gépgyártás, a vegyipar (pl. zöld technológiák mint a polimer alapú ioncserélők) és a gyógyszeripar (pl. vakcinagyártás).

Helyzetjelentés az országokból:

Lengyelország a közép- és kelet-európai régió legfejlettebb ipari és logisztikai (I&L) piaca, több mint 34 millió négyzetméteres állománnyal és erős kereslettel, amelyet a logisztika, az e-kereskedelem és a gyártás – különösen az autóipar – hajt. A világjárványt követő enyhe lassulás ellenére a piac ellenállónak bizonyult: a bérleti díjak stabilak, az állomány bővül, különösen a városi logisztikai formátumok terén, a kereslet pedig tartósan erős. A munkaerőhiány továbbra is kihívás, ugyanakkor Lengyelország Európa egyik legalacsonyabb munkanélküliségi rátájával rendelkezik, és továbbra is vonzza a külföldi befektetéseket és a magasan képzett munkaerőt.

Csehország rendelkezik a régió második legfejlettebb ipari és logisztikai piacával, több mint 12 millió négyzetméteres állományával és az egyik legalacsonyabb üresedési rátával a versenytárs országok között. Ez a mutató azonban magasabb lenne, ha beleszámítanánk az úgynevezett „rejtett üresedést” is az építés alatt álló ingatlanokban. A piac 2024 vége felé kezdett élénkülni, de a kereslet mérsékelt, és a spekulatív fejlesztések terén továbbra is óvatosabb hozzáállás tapasztalható. Az ország erős gyártási bázisa – különösen az autóiparban és a nagy technológiai gépgyártásban – fenntartja a bérbeadási aktivitást, bár a munkaerőhiány és a működési kihívások egyre komplexebbé válnak.

Magyarország egyre inkább az elektromos járműalkatrészek és akkumulátorok gyártásának regionális központjává válik. Budapest ipari és logisztikai piaca folyamatosan bővül, amit a nearshoring és az európai piacok közelsége iránti kereslet hajt. A fővároson kívül a fejlődést az infrastruktúrához való hozzáférés és a közvetlen külföldi befektetések alakítják, ahol a hangsúly az előre bérbeadott, speciális ingatlanokon van a spekulatív építkezésekkel szemben.

Románia ipari és logisztikai piaca szerkezetileg alulellátott, de hosszú távon jelentős növekedési potenciált mutat. Az összesített állomány 7,5 millió négyzetméter, az üresedési ráta stabilan 5% körül alakul. 2024-ben a globális bizonytalanság következtében lassulás volt tapasztalható, de a kereslet fokozatosan Bukaresten túlra is kiterjed, amit az infrastrukturális fejlesztések és a nearshoring trendek is támogatnak. A gyártási szektor – különösen az autóipar – jelentős növekedést mutatott a világjárvány óta, miközben a munkaerőhiány továbbra is fennáll, annak ellenére, hogy a bérek mérsékeltek és a külföldi munkavállalók toborzása egyre intenzívebb. 

Szlovákia ipari és logisztikai piaca lassulást mutat: a kereslet visszafogott, és a leépítések, illetve albérletbe adások miatt nő a „rejtett” üresedés. Ennek ellenére az ország stabil gyártási bázissal rendelkezik – főként az autóiparban –, és továbbra is vonzza a befektetéseket a Pozsony és Nagyszombat környéki logisztikai parkokba. Az üresedési ráta és a bérleti díjak mérsékelt szinten mozognak a régió többi országához képest, ugyanakkor a képzett munkaerőhiány és a növekvő adóterhek kihívást jelentenek a jövőbeni növekedés számára.

Bulgária ipari és logisztikai piaca viszonylag kicsi, de stabil. A fővárosban az üresedési ráta 2,3%, és korlátozott mennyiségű modern fejlesztés van folyamatban. A kereslet egyre inkább az alacsonyabb műszaki színvonalú területek felé tolódik a kínálati korlátok miatt. Az ESG-szempontok alkalmazása még a kezdeti szakaszban jár, a bérlők többsége egyelőre nem hajlandó „zöld prémiumot” fizetni. A műszaki területeken jelentkező munkaerőhiány és az elöregedő népesség komoly kihívás, bár az ország stratégiai elhelyezkedése – Törökország és Ázsia kapujaként – jelentős előnyt biztosít.

Észtország 2024-ben története második legmagasabb új kínálatát jegyezte, amelynek 75%-a build-to-suit (bérlői igényre szabott) projektekből állt, a teljes állomány pedig elérte a 2,8 millió négyzetmétert. Az üresedési ráta egészséges szinten, 4,5% körül alakult, amit az erőteljes relokációs trendek is támogattak. A magas építési költségek és a korlátozott munkaerő ugyanakkor visszafogják a további bővülést. A kereslet stabil a logisztika, a kereskedelem és a termelés területén, miközben a piacot egyre inkább az olyan infrastrukturális projektek alakítják, mint a Rail Baltica, illetve a modern, energiahatékony létesítmények iránti növekvő kereslet.

Lettország ipari és logisztikai piaca folyamatosan bővül. Rigában a teljes állomány 1,6 millió négyzetméter, az üresedési ráta 3,2%. A fejlesztések súlypontja az eddigi reptéri környékről áttevődik Dreiliņibe, amely egyre jelentősebb ipari központtá válik, miközben a kereslet stabil marad. A piacot élénk érdeklődés jellemzi a stock-office formátumok iránt, és egészséges fejlesztési pipeline áll rendelkezésre, azonban a hagyományos logisztikai parkok versenye továbbra is befolyásolja a felszívást.

Litvánia 2024-ben rekordévet zárt logisztikai fejlesztések terén. Vilniusban és Kaunasban jelentős projektátadások történtek, így a teljes országos állomány 2,2 millió négyzetméterre nőtt, a fővárosban az üresedési ráta pedig kicsivel 5% fölé emelkedett. A gazdasági nehézségek ellenére a kereslet élénk maradt – különösen az 1 000–5 000 négyzetméter közötti egységek esetében –, amit elsősorban a logisztikai és kiskereskedelmi szektor hajtott. A fejlesztők folytatják a földterületek felvásárlását, és a piac várhatóan 2025-ben is megőrzi lendületét, amit a stabil alapok és a fenntartható, tanúsított épületek iránti növekvő érdeklődés is támogat.

Szerbia rendelkezik a SEE-5 régió legfejlettebb ipari és logisztikai piacával, 6,5 millió négyzetméteres állományával, amely főként Belgrád környékén és a fő közlekedési folyosók mentén összpontosul. A piacot a logisztika és a könnyűipari termelés – különösen az autóipar és az élelmiszeripar – vezeti, miközben egyre több aktivitás figyelhető meg másodlagos városokban, például Nišben és Sremska Mitrovicában is. A kereslet erős, amit Szerbia központi elhelyezkedése, a fejlődő infrastruktúra és a kormányzati befektetési ösztönzők támogatnak. 

Horvátország ipari és logisztikai szektora a kereskedelmi ingatlanpiac leggyorsabban növekvő szegmense. Zágráb a fő logisztikai központ, de egyre több aktivitás tapasztalható olyan regionális övezetekben is mint Rijeka és Split. Az erős kereslet és a rekord alacsony üresedési ráta mellett a modern logisztikai terek kínálata korlátozott, ami a prémium lokációkban felfelé hajtja a bérleti díjakat. A jövőbeni növekedés a fejlesztések ütemétől és a fővároson túli infrastrukturális beruházások folytatásától függ.

Szlovénia ipari és logisztikai piaca stabil és aktív, erős kereslettel a modern, energiahatékony logisztikai létesítmények iránt – különösen Ljubljana és Koper kikötői térségében. A magas telek árak és építési költségek miatt az új kínálat korlátozott, az üresedési ráta ennek ellenére 5% alatt marad. A befektetők egyre nagyobb, magasabb specifikációjú projekteket keresnek. A piac alkalmazkodik az ESG-trendekhez, és nő az igény a globális szabványoknak megfelelő fenntartható fejlesztések iránt.

Albánia ipari és logisztikai szektora a fejlődés korai szakaszában jár, 90 500 négyzetméter állománnyal és nulla üresedési rátával, amely főként a Tirana–Durrës–Elbasan folyosóra koncentrálódik. Bár modern parkok, például a Tirana Industrial Park és a Tirana Logistics Park már működnek, a piac továbbra is főként régebbi, kisebb raktárépületekre támaszkodik. A reshoring, infrastrukturális fejlesztések és olyan szektorok mint a textilipar és a divat iránti növekvő érdeklődés hosszú távú potenciált jelez, bár a munkaerőhiány és a korlátozott szakmai képzés továbbra is komoly kihívást jelent.

Montenegró ipari és logisztikai szektora szintén fejlődőben van, mindössze 15 000 négyzetméter összesített állománnyal és 9%-os magas üresedési rátával. A piacot korlátozott ipari kapacitás és munkaerő-problémák jellemzik, de a közelmúltbeli infrastrukturális beruházások – például a Bar–Boljare autópálya és a stratégiai jelentőségű Bar-i kikötő fejlesztése – javítják a logisztikai kapcsolatokat. A befektetői érdeklődés növekszik, ugyanakkor a jövőbeni fejlesztések a nemzetközi bérlők bevonzásán és a szakmai képzési programok bővítésén múlnak majd.

A riport az alábbi linkről tölthető le:
https://www.colliers.com/hu-hu/research/exceeding-borders-industrial-2025 

Hírfigyelő

Kiváncsi, mit írnak a versenytársakról? Elsőként olvasná a szakmájával kapcsolatos információkat? Kulcsemberekre, projektekre, konkurensekre figyelne? Segítünk!

Ez az e-mail-cím a szpemrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

 


 


 

 


 

Tipp

Időrendben

« Szeptember 2025 »
H K Sze Cs P Szo V
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30          

Tartalom galéria

AI a HR-ben: álláskereső platformot indított az OpenAI

AI a HR-ben: álláskereső platformot indított az OpenAI

More details
Mennyit kapok, ha az állam elveszi az ingatlanomat?

Mennyit kapok, ha az állam elveszi az ingatlanomat?

More details
Elérte legmagasabb pontját a LIVING első budai lakóparkja, a Római Park

Elérte legmagasabb pontját a LIVING első budai lakóparkja, a Római Park

More details
A régióban először Magyarországon debütál a LED-alapú mozi

A régióban először Magyarországon debütál a LED-alapú mozi

More details
Ezek a régió kedvenc péksüteményei: pizzás mini, sajtos pogácsa, hot dog

Ezek a régió kedvenc péksüteményei: pizzás mini, sajtos pogácsa, hot dog

More details
Újabb nagyvállalat választotta a Liberty irodaházat

Újabb nagyvállalat választotta a Liberty irodaházat

More details
Miért nem működik az AI a gyárban, ha otthon jól megy?

Miért nem működik az AI a gyárban, ha otthon jól megy?

More details
Mi az az AI, amiről mindenki beszél?

Mi az az AI, amiről mindenki beszél?

More details
Átrendeződés az ügyvédi piacon

Átrendeződés az ügyvédi piacon

More details
Open Gates Hungary Kft. - O|G|H - a hír szerzője