Mind a kereskedelmi, mind a lakóingatlanok piacán gyakori, hogy a felek között bérbe adott ingatlanok cserélnek gazdát. Az új Ptk. hatálybalépése óta az ilyen ingatlanok eladója az eladással már nem mentesül a bérlővel szembeni kötelezettségek alól. Amennyiben ugyanis a vevő megszegi a bérlővel szembeni kötelezettségeit, azokért most már az eladó is felelőssé tehető, akár több évvel az ingatlan értékesítése után is – hívja fel a figyelmet a Jalsovszky Ügyvédi Iroda.
Mi történik a bérlővel, ha tulajdonost cserél az ingatlan?
Nyilvánvaló, hogy egy bérbe adott ingatlan annál magasabb áron kel el, minél megbízhatóbbak a bérlők és minél hosszabbak a bérleti szerződések. Ráadásul az ilyen ingatlanok adásvételéhez a feleknek nem is kell a bérlők hozzájárulását kérniük, a bérleti szerződések – az adásvételtől függetlenül – változatlan feltételekkel tovább élnek.
A márciustól hatályos új Ptk. azonban megerősítette a bérlők helyzetét adásvétel esetén: minden olyan követelésért, amelyet a bérlő az új tulajdonossal, azaz az ingatlan vevőjével szemben támaszt, az eladó is egyetemlegesen felel. „Ha például az adásvételt követően a vevő, mint bérbeadó megszegi a bérleti szerződést, és ebből eredően a bérlőt kár éri, akkor ez utóbbi az eladótól és az új tulajdonos bérbeadótól egyaránt követelheti a kártérítést” – mondta Gyimesi Péter, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje.
Az Otthon Centrum legújabb elemzése szerint a lakáspiac 2014-es első féléves teljesítménye több mint 10 százalékkal haladja meg az előző év azonos időszakában mért tranzakciószámot. A növekedés mögött részben befektetési célú vásárlások állnak, ahol a befektetők a jövőbeli áremelkedés reményében, illetve kiadási céllal vásárolnak.
Emellett szólnak a csábító hozamok: a 7-8 százalékos hozamok (10 éves időtávon bérbeadásból elérhető, 2014 I. féléves árak és bérleti díjak alapján számolva) a jelenlegi kamatkörnyezetben nagyon kecsegtetőek, ezért is vágnak bele egyre többen kiadási célú lakásvásárlásba. Az OC szerint a bérleti díjak lassú, de folyamatos emelkedése is a bérlővel rendelkező ingatlanok vásárlására ösztönöz.
Ezen új szabály célja egyértelmű: a bérlő a tulajdonosváltozás következtében ne kerüljön hátrányosabb helyzetbe azáltal, hogy a hozzájárulása nélkül egy olyan bérbeadóval került kapcsolatba, aki nem képes vagy nem hajlandó a bérleti szerződésen alapuló kötelezettségeit teljesíteni. A Jalsovszky Iroda szerint az új szabály azonban egyúttal egy nagyon komoly és méltánytalannak tűnő terhet rak az eladóra: ő ugyanis abban az esetben is felelős lesz a bérlővel szemben a vevő szerződésszegéséért, ha ez utóbbi neki nem felróható. A felelősség pedig lényegében időbeli korlát nélkül érvényesíthető, függetlenül attól, hogy az eladó esetleg már több éve nem tulajdonosa az ingatlannak.
Kiutat jelentő megoldás?
Ezt a méltánytalan helyzetet el lehet kerülni, ha a bérlő és a bérbeadó a szerződésük aláírásakor, egy esetleges későbbi értékesítés esetére, kizárják az eladó bérbeadó egyetemleges felelősségéről szóló szabály alkalmazását. Érdemes erre a lehetőségre a bérleti szerződés megkötésekor gondolni. Fontos továbbá tudni, hogy az eladónak ezzel a veszéllyel kizárólag azon szerződések esetén kell szembenéznie, amelyek 2014. március 15. után köttettek. Az ezt megelőzően kötött bérleti szerződésekre ugyanis még a régi Ptk. rendelkezései az irányadók, amelyek nem tartalmaztak az eladót terhelő hasonló felelősségi szabályt – foglalja össze Gyimesi Péter.
(Jalsovszky Ügyvédi Iroda - OGH)
