Közép- és Kelet-Európa kiskereskedelmi ingatlanpiaca életciklusának új szakaszába lép. A modern kiskereskedelmi fejlesztések három évtizeden át tartó gyors ütemű bővülését követően a régió bevásárlóközpontjainak, retail parkjainak és áruházainak jelentős része ma már 16 és 30 év közötti - értesült az OGH hírügynökség a Colliers régiós üzleti jelentéséből.
A Colliers legfrissebb, ExCEEding Borders Retail 2026 című jelentése szerint a régió elöregedő kiskereskedelmi ingatlanállománya nem feltétlenül válik széles körben elavulttá. Ehelyett a piac egy jelentős újrabefektetési és átalakulási ciklusba lép, amelyben a tulajdonosok egyre inkább a felújításra, az újrapozicionálásra, a bérlői mix optimalizálására és a szelektív újrafejlesztésre helyezik a hangsúlyt.
Az elemzett KKE-6 és balti piacokon a modern kiskereskedelmi állomány összesen mintegy 33,3 millió négyzetmétert tesz ki, amelyből 20 millió négyzetméter – vagyis körülbelül kétharmada – több mint 15 éves. Már több mint 10,6 millió négyzetméter kora haladja meg a 20 évet.
A trend különösen jól látható a régió fővárosaiban. Budapesten a legmagasabb a 15 évnél idősebb modern kiskereskedelmi állomány aránya, 84%-kal, ezt Riga követi 76%-kal, majd Varsó 70%-kal. Tallinnban, Pozsonyban, Prágában és Vilniusban szintén a modern kiskereskedelmi állomány több mint 60%-a 15 évnél idősebb.
A bővüléstől az optimalizálásig
A KKE-i kiskereskedelmi állomány korstruktúrája az 1990-es évek végének és a 2000-es évek elejének fejlesztési fellendülését tükrözi. Az ebben az időszakban épült számos bevásárlóközpont továbbra is releváns és működőképes, ugyanakkor egyre inkább beruházásokat igényelnek ahhoz, hogy megfeleljenek a változó fogyasztói elvárásoknak, a kiskereskedők igényeinek és a környezeti előírásoknak.
„A KKE-i kiskereskedelmi piac a bővüléstől az optimalizálás felé halad. Az érett kiskereskedelmi ingatlanállomány nagysága jelentős befektetési lehetőségeket teremt, ugyanakkor nincs egyetlen, minden ingatlanra alkalmazható megoldás. Az ingatlan elhelyezkedésétől, versenypozíciójától és fizikai adottságaitól függően a megfelelő stratégia a bérlői mix optimalizálásától és a felújítástól a formátumváltáson át egészen az átfogó újrafejlesztésig terjedhet” – mondta Wojciech Wojtowicz, Senior Business Analyst, Market Insights, Colliers.Egyes nyugat-európai piacokkal ellentétben, ahol az elavult bevásárlóközpontokat egyre gyakrabban alakítják át lakó-, logisztikai vagy vegyes funkciójú fejlesztésekké, számos KKE-i kiskereskedelmi ingatlan továbbra is viszonylag stabil kihasználtságból és bérlői keresletből profitál. Emiatt a korszerűsítés – a teljes körű újrafejlesztés helyett – továbbra is a régió nagy részén alkalmazott domináns stratégia.
A bevásárlóközpontok fejlődése túlmutat a vásárláson
Az érett kiskereskedelmi ingatlanok átalakulása egyre inkább túlmutat a fizikai felújításon. A tulajdonosok bővítik bérlői mixüket, többek között vendéglátással, szabadidős és szórakoztató funkciókkal, egészségügyi, wellness- és fitneszszolgáltatásokkal, co-workinggel, valamint közösségi szolgáltatásokkal. Ezek a funkciók további okokat teremtenek a látogatásra, támogatják a látogatottságot, és a hagyományos termékkiskereskedelemnél kevésbé vannak kitéve a közvetlen online helyettesítésnek.
A trend a KKE-i fogyasztói piac szélesebb körű változásait tükrözi. Bár a régióban a népesség elöregedése, illetve több országban a lakosság csökkenése is megfigyelhető, a háztartások vásárlóereje továbbra is növekszik, ahogy a jövedelmek és a termelékenység fokozatosan közelít a nyugat-európai szintekhez. A népesség elöregedése várhatóan a fogyasztási kiadások összetételét is megváltoztatja, növelve az egészségügy, a szabadidő és a helyben nyújtott szolgáltatások relatív jelentőségét. Még a nemzeti szintű népességcsökkenés mellett is várhatóan fontos népességi és vásárlóerő-központok maradnak a régió legnagyobb nagyvárosi térségei, amelyeket a belföldi és a nemzetközi migráció egyaránt támogat.
A népesség elöregedése nem feltétlenül jelenti a fogyasztói piac zsugorodását. A KKE-i háztartások egyre tehetősebbek, miközben a vásárlóerő egyre inkább a régió legnagyobb városaiban koncentrálódik. Ezzel párhuzamosan az elöregedő népesség és a szolgáltatásorientáltabb fogyasztás felé való elmozdulás megváltoztatja a kereslet szerkezetét is. A kiskereskedelmi célpontoknak ezért a hagyományos vásárlásnál többet kell kínálniuk, ami tovább erősíti az érett ingatlanok korszerűsítésének és újrapozicionálásának indokoltságát”
– mondta Grzegorz Sielewicz, Head of Economic & Market Insights, CEE, Colliers.
Ez a fejlődés már jól látható a régióban. Észtországban a bevásárlóközpontok egyre nagyobb hangsúlyt helyeznek a gasztronómiára, a szabadidős, sport-, wellness- és egészségügyi funkciókra. A tallinni T1 Centre például fokozatosan csökkentette a hagyományos kiskereskedelemtől való függőségét rekreációs, sport-, szépségápolási, wellness- és irodai funkciók bevezetésével.
Litvániában továbbra is nagyrészt a korszerűsítésre és a célzott újrapozicionálásra helyezik a hangsúlyt. A vilniusi MADA jelentős rekonstrukción megy keresztül, amelynek célja egy közösségközpontú életmódcélpont létrehozása, míg az Europa Shopping Centre megerősítette egészségügyi, wellness-, sport- és szabadidős kínálatát.
Szlovákiában az érett bevásárlóközpontok egy rendkívül versenyző piacon felújítással, vendéglátással, egészségügyi, wellness- és szórakoztató funkciókkal, valamint a kényelmet előtérbe helyező kiskereskedelmi kínálattal reagálnak. A pozsonyi Vivo! például a mindennapi szükségletekre és az értékorientált kiskereskedelemre pozicionálta át magát, többek között egy kettős szupermarket-koncepcióval.
A vegyes használatú átalakulás egyre inkább megjelenik
Miközben a felújítás továbbra is domináns, a jelentés egyre több olyan esetet is azonosít, ahol a meglévő kiskereskedelmi koncepciót már nem tekintik elegendőnek.
Lengyelország kínálja ennek a trendnek néhány legszembetűnőbb példáját. Ahogy a piac egyre telítettebbé vált, bizonyos régebbi ingatlanokat retail parkokká, vegyes használatú projektekké, irodákká vagy lakóingatlanokká alakítanak át. Az olyan korábbi kiskereskedelmi helyszíneket, mint a gdyniai Pasaż Tesco és a poznani Malta, lakófunkcióval fejlesztik újra, míg más bevásárlóközpontokat rugalmasabb retail park formátummá alakítanak át.
Lettország szintén jól szemlélteti az ambiciózusabb városfejlesztési átalakulás lehetőségét. A rigai MOLS újrafejlesztésével olyan vegyes használatú célpont jön létre, amely kiskereskedelmi, étkezési, egészségügyi, szálláshely-, co-working, sport-, wellness-, szabadidős és rendezvényfunkciókat foglal magában, egy tervezett 8650 négyzetméteres közterület köré szervezve. A projekt célja, hogy egy befelé forduló, külvárosi bevásárlóközpontot egy szélesebb városi célponttá alakítson át.
Romániában hasonlóan széles körben alkalmaznak különböző stratégiákat, a célzott felújítástól a jelentősebb újrafejlesztésig. Az aradi Agora Mall például egy alacsony kihasználtsággal jellemzett időszakot követően átfogó korszerűsítésen és újrapozicionáláson esett át, a kiskereskedelem, a vendéglátás, a szabadidős funkciók és a szolgáltatások köré szervezve.
A retail parkok eltérő életciklust követnek
A retail parkok jellemzően fiatalabbak, mint a zárt rendszerű bevásárlóközpontok, és számos KKE-i piacon továbbra is erős bérlői keresletből profitálnak. Ennek következtében a beruházások fókusza is eltérő. A jelentős léptékű újrapozicionálás helyett a tulajdonosok az ESG-fejlesztésekre, a szolgáltatások biztosítására, a kényelmet előtérbe helyező kiskereskedelemre és a vásárlói élmény javítására összpontosítanak.
A formátum különösen releváns a kis- és közepes méretű városokban, ahol a kényelem, a jó elérhetőség és a hatékony üzemeltetési költségek támogathatják a kiskereskedői keresletet. Ugyanakkor egyes régebbi, hipermarketek által dominált fejlesztéseket modern retail parkokká alakítanak át. A lengyelországi és csehországi példák azt mutatják, hogy a kiskereskedelmi formátum megváltoztatása alternatívát jelenthet a teljes körű újrafejlesztéssel szemben.
A következő kiskereskedelmi ciklus eszközspecifikus lesz
A jelentés az elöregedő kiskereskedelmi ingatlanok esetében alkalmazható stratégiák széles körét azonosítja, a bérlői mix átalakításától és a felújítástól a bővítésen, a formátumváltáson és a vegyes használatú újrafejlesztésen át egészen a bontásig bizonyos esetekben. A megfelelő stratégia egyre inkább az elhelyezkedéstől, a vonzáskörzettől, a kihasználtságtól, a versenypozíciótól, a fizikai adottságoktól és az újrafejlesztési potenciáltól függ.
A KKE-i kiskereskedelem következő szakasza kevésbé az új területek létrehozásáról, és inkább arról szól majd, hogy a meglévő területek relevánsabbá váljanak a változó fogyasztói és bérlői igények szempontjából. A demográfiai változások, a digitalizáció és a fenntarthatósági követelmények egyre nagyobb alkalmazkodási kényszert teremtenek, ugyanakkor az erre adott megfelelő válasz ingatlanonként eltérő lesz.
A jelenlegi ciklus nem a bevásárlóközpontok végét jelzi, hanem várhatóan újradefiniálja, hogy milyen egy sikeres kiskereskedelmi célpont – amely egyre inkább a vásárlást vendéglátással, szolgáltatásokkal, szabadidős, wellness- és szórakoztató funkciókkal, valamint közösségi funkciókkal ötvözi.
A riport az alábbi linken tölthető le:
https://www.colliers.com/hu-hu/research/exceeding-borders-maintaining-retail-excellence-and-restoring-potential
