Ahogy a magyar szállodaipar 2025 utolsó negyedévéhez közeledik, a piac továbbra is ellenálló képességről és növekedésről tesz tanúbizonyságot. Nicolas Horky, a Cushman & Wakefield közép- és délkelet-európai szállodatranzakciókért felelős vezetője megosztja gondolatait az iparágat formáló főbb trendekről, valamint arról, hogy ezek mit jelentenek a szállodatulajdonosok, üzemeltetők és befektetők számára.
Erős teljesítmény
Magyarország szállodapiaca a régiós fellendülést követve meghaladta a járvány előtti szinteket, az üzemeltetési mutatók (KPI-k) pedig túlszárnyalták a 2019-es értékeket. „A kereskedelmi szálláshelyeken eltöltött vendégéjszakák száma országosan már meghaladta a 2019-es szintet” – jegyzi meg Horky, kiemelve a kereslet erőteljes visszatérését. Különösen Budapest mutat kiemelkedő teljesítményt, ahol az átlagos napi szobaár (ADR) több mint 30%-kal emelkedett 2019-hez képest. „A COVID utáni energiaválságot követő inflációs nyomás ellenére ez a növekedés a piac erejét bizonyítja. A kereslet adott – csak meg kell ragadni.”
Minőség és márkaterjeszkedés hajtja az értéknövekedést
A jó teljesítmény egyik fő hajtóereje a szállodai kínálat minőségének javulása. Budapest számos nemzetközi márkát vonzott az elmúlt években, különösen a felső-középkategóriás és luxus szegmensekben. 2024 végére a városi szobakapacitás közel 8%-a már a „luxus” kategóriába tartozott – ez a legmagasabb arány a régió 6 fővárosa között. Ezek a fejlesztések nemcsak a város turisztikai kínálatát emelik, hanem a magasabb vásárlóerővel rendelkező nemzetközi vendégek számára is vonzóbbá teszik a desztinációt.
A nemzetközi üzemeltetők is felismerik a piacban rejlő potenciált. „Becsléseink szerint Budapest bejelentett fejlesztési projektjeinek mintegy 90%-a nemzetközi márkákhoz kötődik. Ez azt mutatja, hogy a globális szereplők egyre inkább érdeklődnek a menedzsment- és franchise-modellek iránt” – mondta Szabó Zoltán, a CEE & SEE régió szállodai tanácsadója. A trend a fővároson túl is terjed: a Balaton-parti Mövenpick Resort, valamint a debreceni Hilton Garden Inn és Accor szállodák megnyitása is a másodlagos célpontok stratégiai értékét bizonyítja.
Befektetői hangulat és tranzakciós aktivitás
A magyarországi szállodák iránti befektetői érdeklődés szintén növekvő tendenciát mutat. A CEE-régióban a tranzakciós volumenek évről évre emelkednek, ami a geopolitikai bizonytalanságok ellenére is az újjáéledő bizalom jele. „A hazai tőke válik a domináns befektetői profillá” – magyarázza Geoff Hargreave, a Cushman & Wakefield budapesti tőkepiaci csapatának tagja. „A nyugati vásárlók továbbra is aktívak, de az árképzésben nem olyan agresszívek, mint a helyi befektetők.” 2020 óta a magyarországi szállodai tranzakciók közel kétharmadát belföldi források finanszírozták.
Az Eurostars két ingatlanának visszavásárlása jól szemléltette Budapest vezető szerepét a hazai szállodabefektetési piacon, míg a Marriott Budapest értékesítése – amely 2020 óta Magyarország legnagyobb egyedi eszköztranzakciója bármely szektorban – a szektor növekedésének szimbóluma. Az ügyletet a Cushman & Wakefield Horky, Hargreave és Szabó vezette csapata bonyolította le. „Öröm volt részt venni egy ilyen mérföldkőnek számító tranzakcióban” – mondta Horky. „Ez jól tükrözi az ügyfél és a tanácsadó közötti együttműködés erejét, valamint az eszköz stratégiai vonzerejét.”
A tranzakció a Cushman & Wakefield sikeres modelljének újabb bizonyítéka, amely a prágai, nemzetközi fókuszú szállodaipari csapat szakértelmét ötvözi a budapesti tőkepiaci csapat helyismeretével és terepismeretével. Az elmúlt évek figyelemre méltó együttműködései közé tartozott a B&B Hotels felvásárlása és későbbi sale-and-leaseback tranzakciója; az Iberostar Grand Hotel értékesítése, a Hold utcai 16. szám alatti fejlesztés; valamint a Dohány utcai Seven Pearl projekt közös vállalatának létrehozása.
Kilátások: hozamcsökkenés és piaci likviditás
Előretekintve, a jó eredmények, a javuló finanszírozási feltételek és a tartós befektetői érdeklődés együttesen hozzájárulhatnak a mérsékelt hozamcsökkenéshez – ami a növekvő piaci likviditás pozitív jele. A finanszírozási környezet a CEE-régióban jelenleg még kedvezőbb, mint 2019-ben, mivel a helyi bankok piaci részesedésük növelésére törekednek és egyre versenyképesebbé válnak. „Ez a tendencia jó előjel a jövőbeli tranzakciók számára, és egészséges befektetési környezetet vetít előre a következő évekre” – zárja gondolatait Horky.
