Az alapkezelő terveiről és a KöKi jövőjéről Bárány Kristóffal és Marton Andrással, az Adventum International menedzsmentjének tagjaival beszélgettettek a portfolio.hu munkatársai.

Az nem kérdés, hogy az elmúlt 4-5 évben, köszönhetően az elképesztően alacsony kamatkörnyezetnek és az ezzel párhuzamos pénzfelhalmozódásnak, a likvid intézményi és magánbefektetők komoly küzdelmet folytattak az ebben a piaci helyzetben továbbra is kétszámjegyhez közeli hozamokat termelni tudó eszközökért, különösen a jó áron elvihető és komoly hozzáadott értéket (value add) kínáló ingatlanokért. A nagy intézményi befektetők sokszor konzervatív befektetési politikával, alacsonyabb hozamszinten, olykor komoly likvid aránnyal igyekeznek elnyerni a kisbefektetők bizalmát, míg a mostani helyzetben több olyan magánszemély is van, aki a legalább 100 ezer eurós belépési korlátot megugorva olyan, a mai környezetben extrém magas hozammal kecsegtető termékekbe teheti a pénzét, mint egy B kategóriás varsói irodaház, vagy egy lesajnált budapesti bevásárló központ, ami az új tulajdonos meglátása szerint csiszolatlan gyémánt.

A nagy KöKi deal

Szerintem ez most egy alternatív befektetés, de az a cél, hogy egy core befektetést csináljunk belőle. Úgy véljük, a lokáció, a méret, meg a potenciál azt mutatja, hogy ennek egy core terméknek kellene lennie. Mi egy nemzetközi best practice-nek megfelelő menedzsment megközelítéssel kívánjuk kezelni ezt az épületet. Úgy látjuk, hogy a KöKi Terminál fundamentális adottságai rendkívül kedvezőek.

– mondta Bárány Kristóf, az Adventum International alapító partnere.

Az átvilágítás során a cég megvizsgálta az összes bérlőt a bevásárlóközpont csaknem 70 ezer m2-es bérbe adható területén, ahol évente mintegy 19 millió ember halad át. A tervek szerint 6 milliárd Ft befektetésével a pláza teljesen megújul és ezzel párhuzamosan a bérlői mix is optimalizálásra kerül, amelyet az egyik legfontosabb feladatának tart az új tulajdonos. Az épületben jelenleg vannak erős kulcsbérlők, de vannak még üres területek, és vannak olyan bérlők is, akik nem a megfelelő helyen vannak.

Egy bevásárlóközpont-menedzsmentnek van egy best practice-e és ezt fogjuk implementálni erre a plázára. Az a tervünk, hogy teljes szolgáltatáscsomagot nyújtson a KöKi Terminál. A nagy plázák előnye, hogy minden szolgáltatás elérhető, ez a mix a KöKi-nél jelenleg még nem teljes. Élmény, étel, szolgáltatás és fashion fronton is erősíteni akarunk és mozit is tervezünk létrehozni.

– hangsúlyozta Marton András, az Adventum partnere és tranzakciós igazgatója.

A portfolio.hu kérdésére, hogy a „plázastop törvény” ezt lehetővé teszi-e, egyenes válasz érkezett: az engedélyek megvannak a bővítéshez, átalakításhoz. Amit pedig külön hangsúlyoztak, az a megújulás „zöld” aspektusa. Fenntarthatóság, környezettudatosság, energiahatékonyság vannak a fókuszban a KöKi felújítása és hosszú távú üzemeltetése terén. De nem is lehet ez ma már másképp, mert aki nem így gondolkodik, az (ahogy azt egy zárt alapnak majd muszáj) 5-10 év múlva már képtelen lesz értékesíteni az ingatlanát. Ráadásul megújítani és újrapozicinálni egy meglévő épületet nagyságrendekkel zöldebb és környezettudatosabb megoldás, mint újat építeni (nyilvánvaló okokból), így ez is az alap elkötelezettségét mutatja a klímahelyzet negatív hatásainak kezelésére.

Az Adventum Quartum zárt ingatlanalapot egyébként nem sürgeti az idő, mivel hosszú futamidejű, így akár 8 évük is lehet az exitig. „Az a feladatunk, hogy 3-5 év alatt teljes átalakuláson essen át az épület és kiváló működési adatokat produkálva egy igazán értékes termékké váljon, akár konzervatívabb, a hosszú távú kiszámíthatóságot kereső befektetők számára.”

- mondta Bárány. Az, hogy az alapban ez lesz-e az egyetlen magyar eszköz, még nem dőlt el, az alapkezelő vezetői nyitottak a régió, elsősorban magyar, lengyel, cseh és román lehetőségeire, de kizárólag iroda és retail eszközökben gondolkodnak, amikben erős cash flow és komoly hozzáadott érték potenciál van.

Ha akadnak olyanok, akikben felmerül a kérdés, hogy a környék vásárlóereje – ami egy ilyen pláza üzemeltetése és az elérhető bérleti díjak szempontjából sem elhanyagolható szempont – vajon elég erős-e egy top5 budapesti bevásárlóközponthoz közelítő plázához, akkor a válasz az, hogy a felmérések alapján igen. Ettől függetlenül azért az új tulajdonos az üzemeltetővel karöltve igyekszik majd kihasználni a reptér közelségét, így mi akár azt is el tudjuk képzelni, hogy a Budapesten 4-8 órát várakozni kényszerülő átszálló utasok egyik kedvelt időtöltése lesz plázázni egy kicsit a KöKi-ben.

Nehéz volt megvenni a KöKi-t? Nagy volt érte a harc? 

Ez egy nagyon bonyolult termék több száz bérlővel, így rendkívül sok időt (több mint 1 év), energiát kötött le a tárgyalási és átvilágítási folyamat. Ráadásul ennek a végén a zárás sem garantált, amit a legtöbb nagy intézményi befektető nem engedhet meg magának. Úgyhogy mi végső soron kockáztattunk, beleöltük a pénzt, az időt és az energiát, és végül megszereztük”

- mondja Bárány és Marton közösen.

Nem a KöKi Terminál lenne az első bevásárlóközpont, amelyik teljesen megújul, átalakul, újjáéled és akár új nevet is kap Budapesten. Alig több mint egy éve fejeződött be a 1,5 kilométerre lévő Europark felújítása, amiből Shopmarkot csinált a Diófa, de példaként ott van az óbudaiak egyik lokális miniplázája, a Csillagvár is, ami régen SÜBA-ként működött és újult meg később. Jelentős változások voltak az Aréna Plázában is és komoly előkészületek zajlanak a CPI által megvásárolt Camponában éppúgy, mint a NEPI által megvett Mammutban is, ahol a sok kisbérlő által használt tereket próbálják összevonni. Szóval igencsak beleillik a trendbe egy új menedzsment és tulajdonos által történő KöKi felújítás és újragondolás is.

Hogy marad-e a KöKi Terminál név, az még a jövő kérdése. Ha tippelnünk kéne, akkor mi az újrapozicionálást nem csak a falak színének megváltoztatásában és néhány bolt lecserélésében sejtjük.

Hogyan tovább Adventum?

Az alapban kizárólag intézményi és kiemelt magánbefektetők vannak, mivel csak zárt körben értékesíthető, de ezt a 100 ezer eurós belépési limit nyilván megfelelően szűri is. „Hiszünk a real assetekben és nem elsősorban arra alapozzunk a stratégiánkat, hogy mit mondanak az elemzők, vagy hogy mit várunk a jövőtől. Ha valami jó pénztermelő eszköz, akkor sokkal kevésbé érzékeny a gazdasági környezetre. Ha ezt mérsékelt tőkeáttétellel, rendkívül alacsony kamatokkal tudom megtámogatni, akkor az azt jelenti, hogy nagyon kiemelkedő sajáttőke-arányos megtérülést tudok produkálni. A 8 százalék hozam a tőkeáttétel előtti szint. Tőkeáttétellel ez 15 százalék fölé megy nagyságrendileg 55 százalékos finanszírozásnál, 2 százalék körüli kamatokkal, az ingatlanok felértékelődése nélkül is, csak a cash flowból. Ez egyszerű és robosztus stratégia, ebben hiszünk.”

Nem a jövőbeli várakozásainkhoz igazítjuk a befektetéseket, mert a 0-hoz, vagy a mínusz 0,5 százalékhoz képest azt gondoljuk, hogy worst case scenario esetén is kiemelkedő hozamot fogunk elérni.

Például, ha abból a feltételezésből indulunk ki, hogy a bekerülési hozamszint és a kikerülési hozamszint ugyanott lesz, nem lesz további hozamcsökkenés a piacon, 5-6 éves távon akkor is 70-100 százalékot lehet euróban keresni– amennyiben a bevétel termelő képesség fenntartható –, amire jelenleg nagyon kevés hasonló kockázatú alternatívát látunk. Az ügyfelek is ezért vették meg a terméket, emiatt – és magyarországi partnerünknek, a Concorde-nak köszönhetően – lehetett ennyire sikeres ez a befektetési termék.” – teszik hozzá az Adventumosok.

Az Adventum tölti tovább az alapjait, a Quartumba a már meglévő két lengyel irodaház mellé további, szintén lengyel projektek fognak bekerülni. Ezek többsége off market tranzakció, ami mutatja, mennyire jól mozog a cég a piacon. A jövőben tehát újabb ügyletekre számíthatunk az Adventumtól, amely ezekkel a befektetésekkel már a 6-7 legnagyobb, hazai ingatlanokba is komolyan fektető alapkezelő lehet a régiós piacon.

(Forrás:  portfolio.hu)