2019. december 5., csütörtök - Vilma

Hírek

Irodává alakított belvárosi bérházak: hol érdemes felújítani?

2019-11-22 16

Az irodapiacot továbbra is erőteljes aktivitás jellemzi, az idei év első 9 hónapjában 136 milliárd forint értékben indultak el kivitelezések – derül ki az EBI Építésaktivitási Jelentésből. Ez ugyan alacsonyabb érték a rekordévnek számító 2018 azonos időszakához képest, azonban a 2017-es értéknél magasabb összeget jelentett.

A legfrissebb piaci számokon túl arra a portfolio.hu elemzői arra voltak kíváncsiak, hogy mit érdemes kezdeni a régebbi irodaépületekkel, és hol érdemes ma Budapesten irodaház felújításába fogni.

Az EBI Építésaktivitási Jelentés három kutatócég együttműködésének eredménye, melyhez az ibuild.info a projektkutatással és a projektadatbázissal, az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont és a Buildecon Építésgazdasági Kutató pedig a mutatószámok kialakításával és az aggregálást végző algoritmusok kidolgozásával járul hozzá.

A Budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája jelenleg 5,9%, ami a valaha mért legalacsonyabb szint. Nem túlzás kijelenteni, hogy a piac jelenleg a bérbeadók által uralt, és ez a trend várhatóan kitart az elkövetkező években is, hacsak nem áll be valamilyen gyökeres változás a hazai és nemzetközi gazdasági környezetben –

mondta el Würsching Péter MRICS, a JLL bérbeadási igazgatója.

Ha csupán az idei, vagy a tavalyi évet vizsgáljuk, jól látható, hogy az éves nettó piaci kereslet körülbelül a duplája a piacra érkező új épületek által kínált területnek. Jelenleg az jelent versenyelőnyt, ha valaki azonnal, vagy 3 – 6 hónap távlatában tud jó lokációban, megfelelő minőségű, nagyobb, egybefüggő területet kínálni a bérlőknek. Az igazi „verseny” az újonnan piacra érkező projektek között mutatkozik, ahol egy-egy nagyobb volument képviselő mágnes bérlő megnyeréséért folyik a harc, bár mindez a korábbi években tapasztalt bérleti díjaknál magasabb szinteken. Végső soron azt látjuk, hogy pont a fentebb említett körülmények miatt hosszabb-rövidebb idő alatt valamennyi, megfelelő lokációban, megbízható fejlesztő által a piacra kerülő projekt megtalálja a maga közönségét – tette hozzá a szakértő.

Új fejlesztések

2019 eddigi negyedéveiben nagyjából hasonló összegben kezdődtek meg irodaépítések, ami a harmadik negyedévben 47 milliárd forintot jelentett. Érdekesség, hogy az idei évben Budapest szerepe az irodaépítésekben jelentősen alacsonyabb volt a 2016-os és 2018-as részesedéséhez képest, a kivitelezések 67 százaléka indult el itt, ami a 2017-eshez illetve a korábbi évek szintjéhez áll közelebb.

A kapacitáshiány és a dráguló telekár egyértelműen érezteti hatását. Ugyanakkor, azt meg kell jegyezni, hogy a bérlői oldal is óvatosabb lett az új projektek befejezésével kapcsolatban gyakran tapasztalható 3 – 6 hónapos kivitelezési csúszás miatt, és ezért olyan garanciákat kér a fejlesztőktől az esetleges késedelem esetére, amik végső soron ugyancsak árfelhajtó tényezőként jelennek meg.

A régebbi épületek felújítási költsége nehezen meghatározható, mivel az erősen függ az épület jelenlegi esztétikai és műszaki állapotától, méretétől és attól, hogy a felújítási folyamat egy üres épületben történik-e, vagy esetleg a projekt közben a meglévő bérlők igényeire is folyamatos figyelemmel kell-e lenni

– hangsúlyozta Würsching Péter.

Hol érdemes felújítani?

Ebben a tekintetben különösen az elérhető szolgáltatások köre nyom sokat a latban, így egy bevásárlóközpont jelenléte mindenképpen komoly versenyelőnyt tud jelenteni. A piaci indikátorok alapján jól látható, hogy az agglomeráció, mint irodai lokáció leértékelődése trendszerűen kitart, így a Budapest környéki projektek tekintetében változatlanul nagyon óvatosnak kell lenni. A skála másik végén a régi belvárosi bérházak állnak, ahol az ezek konverziójával megvalósuló új projektek gyakorlatilag piacra sem kerülnek, mert már a tervezőasztalon elkelnek, az átlagos piaci árakat lényegesen meghaladó szinteken.

Egy 15-20 éves A kategóriás, vagy egy B+-os irodaház bérleti díja nagyban függ az épület elhelyezkedésétől és esztétikai, műszaki állapotától. Ha konkrét számot nézünk, akkor jelenleg valahol 8 - 12 euró közti havi bérleti díjra kell számítani négyzetméterenként, ami felújítással 11-15 euróra is emelkedhet. A jelenlegi piacon gyakorlatilag minden bériroda megtalálja a maga közönségét, eltérés az árakban és esetleg az új bérlő megtalálásának az időigényében lehet. A felújítások során a legnagyobb nyereség azonban a belvárosi épületek funkcióváltásával érhető el, ahol a jó elhelyezkedés miatt az A-kategóriás bérleti díjak akár a más alpiacokon tapasztalt szintek dupláját is elérhetik.
 
(Forrás: portfolio.hu)
Hírfigyelő

Kiváncsi, mit írnak a versenytársakról? Elsőként olvasná a szakmájával kapcsolatos információkat? Kulcsemberekre, projektekre, konkurensekre figyelne? Segítünk!

Ez az e-mail-cím a szpemrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

 


 

Hírek, események


 

 


 

Tartalom galéria

Rentábilis objektumbiztonság high-tech eszközökkel

Rentábilis objektumbiztonság high-tech eszközökkel

More details
Több mint kétmilliárd forintért értékesíti egyik ingatlanát a Rába

Több mint kétmilliárd forintért értékesíti egyik ingatlanát a Rába

More details
Ismeretlen kézbe került a budapesti Twin Office Center

Ismeretlen kézbe került a budapesti Twin Office Center

More details
Újabb irodaházat értékesítettek a bel-budai alpiacon

Újabb irodaházat értékesítettek a bel-budai alpiacon

More details
Egyre több magyar család mond nemet az otthoni karácsonyra

Egyre több magyar család mond nemet az otthoni karácsonyra

More details
Milyen irodaházak épülnek most Budapesten? Itt az összesítés!

Milyen irodaházak épülnek most Budapesten? Itt az összesítés!

More details
A Párisi Udvar Hotel Budapest hivatalosan is megnyitott

A Párisi Udvar Hotel Budapest hivatalosan is megnyitott

More details
A Balance Hall irodaházba költözött az ABB

A Balance Hall irodaházba költözött az ABB

More details
VR Park - 2019. december 31-ig

VR Park - 2019. december 31-ig

More details
Open Gates Hungary Kft. - O|G|H - a hír szerzője