Közép- és Kelet-Európa hat legnagyobb fővárosának – Prágának, Varsónak, Budapestnek, Bukarestnek, Pozsonynak és Szófiának – irodapiacai 2026-ot az átalakulás időszakában kezdték meg. Miközben a magas minőségű irodaterületek iránti kereslet továbbra is ellenállónak bizonyul, az új irodafejlesztések volumene példátlanul alacsony szintre csökkent, ami a kínálati feltételek szűküléséhez vezet, és tovább erősíti a piac egyértelmű preferenciáját a modern, fenntartható épületek iránt.
A Colliers legfrissebb CEE-6 Office Market Insights jelentése szerint a hat főváros teljes irodaállománya 2025 végére elérte a 22,1 millió négyzetmétert. Ugyanakkor az új irodaterület-átadások éves volumene mindössze valamivel több mint 200 000 négyzetméter volt, ami a régióban valaha mért legalacsonyabb éves érték. A következő időszakban várhatóan körülbelül 300 000 négyzetméter új iroda kerül átadásra 2026-ban, amely továbbra is jelentősen elmarad a hosszú távú piaci átlagoktól.
Történelmi mélyponton a fejlesztési pipeline
A Colliers CEE-6 irodapiaci szakértőinek szakmai meglátásaira épülő jelentés szerint a történelmileg alacsony szintre csökkent új fejlesztési kínálat a piac átalakulását meghatározó egyik legfontosabb tényezővé vált.
A régió egészében a növekvő építési költségek, a szigorúbb finanszírozási feltételek és a fejlesztők fokozott óvatossága jelentősen visszavetette a spekulatív fejlesztési aktivitást. Az új projektek elindításához egyre inkább jelentős előbérleti kötelezettségvállalások szükségesek, miközben a vegyes funkciójú fejlesztések válnak az előnyben részesített fejlesztési modellé.
„A CEE régió irodapiaca nem visszaeséssel néz szembe, hanem strukturális átalakuláson megy keresztül. A korlátozott új kínálat, a magasabb fejlesztési költségek és a bérlői elvárások változása egy olyan szelektívebb piacot eredményez, ahol a minőség, a fenntarthatóság és az elhelyezkedés egyre fontosabb megkülönböztető tényezővé válik” – hangsúlyozza Josef Stanko, Director, Head of Research, Colliers Czech Republic.
A bérlők továbbra is a minőségi irodaterületeket keresik
A CEE-6 piacokon az átlagos üresedési ráta 2025 végére megközelítőleg 10,5%-ra csökkent, miközben Prága továbbra is a régió legszűkebb irodapiaca maradt, 6% alatti üresedési rátával. A bérleti aktivitás egészséges szinten alakult, az éves tranzakciós volumen elérte a 2,63 millió négyzetmétert, amelyet elsősorban a bérleti szerződések megújítása, valamint a jobb minőségű irodaterületekre történő szelektív költözések támogattak.
A prémium kategóriájú bérleti díjak mind a hat fővárosban tovább emelkedtek: Szófiában megközelítőleg havi 16 euró/négyzetméter, míg Prágában körülbelül havi 30 euró/négyzetméter szinten alakultak.
A jelentés egyik legfontosabb megállapítása a modern irodahelyiségek egyre növekvő hiánya. A magas minőségű, központi elhelyezkedésű épületek üresedési rátája jelentősen alacsonyabb a teljes piac átlagánál, miközben az idősebb épületállomány egyre kevésbé versenyálló. Több városban a nagyvállalati bérlők ma már jóval szűkebb választékból tudják kiválasztani a számukra megfelelő irodaterületeket, mint a korábbi években.
Változó bérlői összetétel
A jelentés a bérlői kereslet jelentős átalakulására is rámutat. A korábban meghatározó technológiai és üzleti szolgáltató szektorok több piacon már nem számítanak az irodahasználat elsődleges mozgatórugóinak.
A pénzügyi és professzionális szolgáltatások, valamint a tudásintenzív üzleti funkciók egyre nagyobb részesedést képviselnek a bérleti aktivitásban, szélesítve a bérlői kört, és növelve az olyan prémium irodakörnyezetek iránti keresletet, amelyek támogatják a tehetségek megszerzését és megtartását, az együttműködést, valamint a vállalati márkaépítést.
Budapesten a magasabb hozzáadott értékű üzleti funkciók – például a kutatás-fejlesztés (R&D), a technológiai, mérnöki és innovációvezérelt üzleti szolgáltatások – bővülése tovább erősíti a keresletet.
Az elöregedő irodaállomány növekvő kihívása
A jelentés külön fejezetben vizsgálja az elöregedő irodaépületek által jelentett egyre nagyobb kihívást a régióban. Számos, az első jelentős fejlesztési hullám során, az 1990-es évek végén és a 2000-es évek elején átadott ingatlan elérte vagy meghaladta a 20 éves kort, és egyre nagyobb nyomás nehezedik rájuk annak érdekében, hogy megfeleljenek a modern műszaki, környezeti és munkahelyi elvárásoknak.
A jelentés olyan sikeres felújítási és újrapozicionálási projekteket is bemutat a régióban, amelyek bizonyítják az idősebb épületekben rejlő értéknövelési lehetőségeket. Az olyan városokban mint Prága és Varsó, megvalósított átfogó korszerűsítések jelentős bérletidíj-növekedést, javuló kihasználtságot és nagyobb bérlői vonzerőt eredményeztek.
Ugyanakkor nem minden épület alkalmas felújításra. Egyes piacokon a tulajdonosok egyre gyakrabban vizsgálják az alternatív hasznosítási lehetőségeket, többek között a lakó-, hotel- vagy adatközponti funkcióra történő átalakítást, különösen ott, ahol az irodakereslet gyengébb, vagy a korszerűsítés gazdasági megtérülése kevésbé kedvező.
Kilátások: szelektívebb piac
A jövőt tekintve a Colliers arra számít, hogy a kínálati korlátok továbbra is fennmaradnak, támogatva a bérleti díjak további emelkedését és a prémium irodaszegmens további szűkülését. Ezzel párhuzamosan a fenntarthatósági követelmények és a várható szabályozási változások felgyorsíthatják az elöregedő irodaállományokkal kapcsolatos döntéshozatalt.
„A különbség a modern bérlői elvárásoknak megfelelő épületek és az ezeknek nem megfelelő ingatlanok között tovább fog növekedni. A legsikeresebb tulajdonosok és befektetők azok lesznek, akik aktívan alkalmazkodnak eszközeikkel és stratégiáikkal egy olyan piachoz, amely egyre inkább a minőséget, a rugalmasságot és a hosszú távú fenntarthatóságot értékeli” – teszi hozzá Jana Vlková, Director, Head of Workplace Advisory and Office Agency, Colliers Czech Republic.
A teljes jelentés a Colliers Prágában, Varsóban, Budapesten, Bukarestben, Pozsonyban és Szófiában dolgozó irodapiaci szakértőivel készített interjúkon alapul, és részletes elemzést nyújt a CEE régió irodaszektorának jövőjét meghatározó trendekről.
