Lényegi változás nem következett be az elmúlt fél év során a IV. és a XV. kerületek ingatlanpiacán. “Van egy erős kereslet” - jelezte Balla Frigyes, a két kerület Balla Ingatlanlanirodájának szakmai vezetője, aki azonban azt is hozzáfűzte, hogy ez a kereslet már nem nőtt tovább az elmúlt néhány hónapban. Ugyanez jellemző egyébként az árakra is, vagyis számottevő mértékű áremelkedés nem tapasztalható, akár a panellakásokat, akár a téglalakásokat tekintjük. Véleménye szerint az ingatlanárak az év elejére érték el a csúcsot, ahonnan már legfeljebb minimális mértékben növekedhetnek tovább. Kérdés, hogy meddig.

A magas árak miatt mérsékelt a kereslet az újépítésűek iránt

Változást az újépítésű ingatlanok hozhatnak a piacra, de még nem érződik a hatásuk a használt ingatlanok árainál. A XV. kerületben egyébként sem jellemzőek az építkezések, de a IV. kerület esetében is csak néhány projektet tudott említeni a szakember. Ezek közül a legnagyobb az Árpád úton található 46 lakásos beruházás. Mint mondta, egyelőre túl nagy kereslet nem mutatkozik iránta, ami szerinte egyrészt a 2018 év eleji átadásnak, másrészt a lakások viszonylag nagy alapterületének köszönhető.

A legkeresettebbek ugyanis most a másfél-kétszobás kislakások, de a legkisebb méretű lakás, amit az említett projektben meg lehet venni, 56 négyzetméteres. Ennek az ára 29 millió forint, míg a legdrágább, 100 négyzetméter körüli lakásoké eléri az 50 millió forintot. A szakember véleménye szerint a 45 négyzetméter körüli, másfél szobás lakások iránt is csak akkor mutatkozik jelentősebb kereslet, ha az áruk valahol 19-20 millió forint környékén alakul. Úgy véli, hogy abban az esetben nőhet meg a kereslet a nagyobb lakások iránt is, ha mérséklődik az áruk, vagy enyhülnek a támogatás feltételei.

A CSOK nem mozgatja a kerület ingatlanpiacát

A kerületben még két-három kisebb, újépítésű, 10-12 lakásos társasház található, de túl nagy érdeklődés ezekre sem mutatkozik - tette hozzá Balla Frigyes. Ami összefüggésben lehet a Családok Otthonteremtési Kedvezményével, a CSOK-kal is, mely iránt szintén nincs túl nagy kereslet. Ez egészen pontosan a kerületi ingatlaniroda esetében azt jelenti, hogy havonta legfeljebb egy-egy érdeklődővel találkoznak, de amikor tájékoztatják őket a feltételekről, akkor a legtöbben inkább visszalépnek.

Mint Balla Frigyes rámutatott, a probléma ott van, hogy a CSOK iránt érdeklődők nagy része úgy gondolja, hogy a CSOK-támogatással önerő nélkül tudnának lakást vásárolni. Ez azonban nem így van. Hiszen a legolcsóbb újépítésű lakás is 25-26 millió forintba kerül, így ha az igénylő meg is kapja a 10 millió forintos támogatást és a 10 millió forintos hitelt, akkor is szüksége lenne legalább 5 millió forintnyi önerőre. Ez pedig sok esetben nem áll rendelkezésére.

Hitelre viszont egyre többen vásárolnak lakás. Míg két éve még a vevők mintegy 5-10 százaléka vett igénybe hitel használt ingatlan vásárlásakor, addig jelenleg a 30 százalékot is eléri az arányuk. “Egyre több a beadott hitel, egyre több a pozitív elbírálás, de persze még mindig jellemzően készpénzre vásárolnak az emberek” - hangsúlyozta az ingatlanközvetítő. Amikor az ügyfelek hitelt vesznek fel egy panellakás megvásárlására, akkor 7-8 millió forint környékén szokott alakulni a kölcsön összege, ami általában a felét teszi ki a megvásárolni kívánt lakás árának.

Hol járnak most az árak?

A legkeresettebb kategóriába jelenleg a másfél szobás, 35 négyzetméteres panellakások tartoznak a IV. és a XV. kerületekben. Ezek ára 11-14 millió forint környékén alakul. A nagyobb méretű, 54-58 négyzetméteres panelekért 15-16 millió forintot adnak a vevők, de ha szépen fel van újítva, akkor akár 17 millió forintot is megér nekik. A 68-71 négyzetméteres ingatlanok ára 16-20 millió forint között alakul. Az árak tehát nem alacsonyak, és mint Balla Frigyes felhívta rá a figyelmet: a panelek árai emelkedtek az elmúlt két év során a legnagyobb mértékben a két kerület ingatlanpiacán.

Ezért a téglaépítésű lakások legfeljebb már csak 10-15 százalékkal kerülnek többe, mint az azonos méretű panelek. Családi házakra viszont kifejezett mérsékelt a kereslet a két kerületben, az ingatlaniroda megbízásainak mindössze 5 százalékát teszik ki.

A legkeresettebb részek és a bérlakások

A panellakásokat tekintve a legfelkapottabb résznek Újpesten a metróközeli utcák: a Tél utca, a Nyár utca, a Semsei park számít. Újpalotán is a legjobb tömegközlekedéssel rendelkező utcákat keresik a vevők. Vélhetően ez az oka, hogy a Nyírpalota úton adják el a legtöbb lakást a kerületi Balla Ingatlanirodánál, annak ellenére, hogy meglehetősen nagy a zajterhelése ezeknek a társasházaknak. Az iroda eladásainak negyedét a Nyírpalota út, a Páskomliget és a Drégelyvár utcai panelek adják - részletezte Balla Frigyes, aki szerint ennek oka egyértelműen a jó közlekedés.

Ami a bérlakások piacát illeti, a kereslet ezekben a kerületekben is erős, ugyanakkor kínálatról nem nagyon beszélhetünk. A másfél szobás lakásokat most 60-80 ezer forintért lehet kibérelni, a nagyobb alapterületű ingatlanokat 100 ezer forintért, míg a családi házakat 150-200 ezer forintért.

Mit hoz a jövő?

Habár az elmúlt egy-két év során még elképzelhető némi áremelkedés a két kerület ingatlanpiacán, 2018 elejétől már számítani lehet az újépítésű lakások árcsökkentő hatására a használt ingatlanok piacán - vélekedett Balla Frigyes. Csak a Balla Ingatlanirodák kínálatában 1500-2000 olyan épülőfélben lévő lakás található, mely az elkövetkező egy-két év során fog elkészülni. Az ingatlanközvetítő véleménye szerint, amikor ez a mennyiség a piacra ömlik, akkor elképzelhető, hogy az a használt lakások piacát is érinteni fogja. Hiszen megnőhet a kereslet az újépítésű lakásokra, így pedig nem lehet olyan jól eladni a használtakat, mint eddig.

(Balla Ingatlanirodák)