A várakozások szerint 2020 piaci aktivitásának jelentős részét bérleti szerződések újratárgyalása és megújítása teszi majd ki, és kevesebb új és előbérleti szerződést realizálhatunk. Emellett több albérletbe adási ajánlattal találkozhatunk, amennyiben a cégek csökkentik irodaterületeik méretét. A bérlői biztosítékok alaposabb átvizsgálása várható a jövőben mind a bérbeadók, mind a bankok és befektetők részéről, aminek köszönhetően csökkenthetik a kockázatokat és biztosíthatják a fenntartható bevételeket.
Mi a bérbeadók helyzete?
A bérbeadók azzal a helyzettel találkozhatnak, hogy a bérlők felülvizsgálhatják irodaterületükkel kapcsolatos bérleti igényeiket és egy rugalmasabb, esetleg hibrid megoldást keresnek, mely lehetővé teszi, hogy szükség esetén bővíthessék/ vagy akár részben visszaadjanak bérleményükből. Ezen szemléletmód az iroda befektetési piac számára is kihívást jelent, hiszen – hasonlóan a többi ingatlantípushoz– az ingatlan értékét jelentősen befolyásolja bérleti szerződések hossza, a bérlői garanciák és a bérbeadásból származó kiszámítható fix bevételek.
Hogyan válaszolnak erre a bérlők?
Egy korábbi, a Colliers által kiadott nemzetközi piackutatás egyik eredménye, hogy a munkavállalók szeretnének a vírushelyzetet követően is hetente legalább 1 vagy 2 napot otthonról dolgozni. Álláspontunk szerint fontos több forgatókönyvet is megvizsgálni, hogy a megfelelő irodaterület álljon rendelkezésre a megfelelő időben. Fontos, hogy a cégek gyorsan és proaktívan tudjanak reagálni a különböző gazdasági és egészségügyi helyzetekre.
A jelentés főbb üzenetei:
- Bizonyos iparágak és ingatlanszektorok jobban érintettek, mint mások a jelenlegi helyzetben, azonban több időre van szükség ahhoz, hogy látható legyen, a jövő mit tartogat számukra. A változás folyamatosan érint mindenkit, de a krízishelyzet típusa, a változás mértéke és nemzetközi hatása rengeteg forgatókönyvet eredményezhet, amely nagyon megnehezít bármilyen előrejelzést.
- Az irodapiacon tisztán látszik, hogy mindenki komoly nyomás alatt van a jelenlegi helyzetben, és így könnyen hozhatnak gyors vagy akár elhamarkodott érzelmi döntéseket. A bérbeadók és bérlők között folyamatos egyeztetések folytatnak, hogy hogyan tudnak közösen túllenni ezen a válságos időszakon.
- Bérleti díj halasztások és további kedvezmények váltak inkább elterjedtté a régióban, inkább, mint a bérleti díjak csökkentése. Az engedményekért/ bérleti díj mentes időszakért cserébe a bérleti szerződések az adott időszakkal történő meghosszabbítását várják el cserébe a bérlőktől.
- A régióban az elmúlt évek kiemelkedő piaci aktivitása, illetve az elterjedt 5 éves bérleti szerződéses időtartam következtében feltételezzük, hogy a 2020 piaci aktivitás jelentős részét a bérleti szerződések újratárgyalása és megújítása teheti majd ki. Várhatóan kevesebb új és előbérleti szerződést realizálhatunk, mivel a bérlők a helyzet tisztázódásáig nem akarnak hosszú távon elköteleződni. Emellett arra is van esély, hogy több albérletbe adási ajánlattal találkozhatunk, amennyiben a cégek csökkentik irodaterületeik méretét.
- A bérlői biztosítékok alaposabb átvizsgálása várható a jövőben mind a bérbeadók, mind a bankok és befektetők részéről, aminek köszönhetően csökkenthetik a kockázatokat és biztosíthatják a fenntartható bevételeket. A bérbeadási piacokhoz hasonlóan a befektetési aktivitásban is visszaesés volt tapasztalható elsősorban annak köszönhetően, hogy még nem látni teljesen tisztán, hogy milyen hatással lesz a jelenlegi helyzet hosszútávon az irodapiacra. Továbbá a befektetők utazási lehetőségeinek korlátozottsága is lassította a tranzakciók előrehaladását, mivel a nem tudták személyesen is megnézni a kiválasztott ingatlanokat, ami a végső döntéshozáshoz elengedhetetlen. Az országok újra nyitásával, a tranzakciók számának növekedése várható az év második felében.
Az irodapiac alakulása a CEE régió fővárosaiban - Q1 2020
A CEE régió 14 országának fővárosában a modern irodaállomány elérte az összesen közel 26,4 millió négyzetmétert. 2020 első negyedévében a fejlesztők több mint 288.000 négyzetméter irodaterületet adtak át, további 3,6 millió négyzetméter pedig építés alatt áll, és várhatóan a következő 2-3 év során kerül majd átadásra.
A régióban a legtöbb irodaterület Varsóban (5,6 millió négyzetméter), Budapesten és Prágában (egyaránt 3,7 millió négyzetméter) található.
2020 Q1-ben a legtöbb irodaterületet Bukarestben adták át (78.000 négyzetméter), ezt követte Belgrád (48.000 négyzetméterrel) és Budapest (45.560 négyzetméterrel).
2020 első negyedévébennegyedévben a legtöbb építés alatt lévő irodaterület Varsóban található (792.800 négyzetméter), melyet Budapest (582.000 négyzetméter és Bukarest (380.000 négyzetméter követ.
Éves összehasonlításban csak Rigában és Pozsonyban volt tapasztalható a piaci felszívás növekedése, míg Varsóban, Prágában, Kijevben, Tiranában és Bukarestben csökkenés volt tapasztalható.
(Colliers/Üzleti Hírszerzés)
