A Colliers összefoglalója a makrogazdasági helyzet és befektetési trendek áttekintése mellett külön részletességgel kitért az irodapiac, az ipari ingatlanpiac és a kiskereskedelmi ingatlanok piacának helyzetére. A Colliers letölthető ingatlanpiaci elemzései itt érhetők el.

Makrogazdasági helyzet és befektetési trendek

2024-ben a magyar gazdaság sajnos csak igen mérsékelt növekedést tudott felmutatni, de a 2025/26-os évekre már gazdasági gyorsulást várnak a szakértők. Az Európai Központi Bank előrejelzése szerint az euróövezetben az infláció tovább mérséklődhet, 2025-re 2,1%-ra, 2026-ra pedig 1,9%-ra csökkenhet, és az MNB várható lépései a magyar inflációra is kedvező hatással lehetnek.

A befektetési piac kihívásokkal teli évet tudhat maga mögött, a tranzakciós volumen 44%-kal csökkent a megelőző évhez képest. A hozamok nyomás alatt maradtak, és különösen a magyar piacon vált szükségessé az árazási stratégiák újragondolása, hogy vonzóbbá váljon a nyugat-európai és egyes közép-kelet-európai befektetők számára. A magyar piac specialitása, hogy a teljes tranzakciós volumen 78%-a hazai befektetőkhöz köthető. A piaci várakozások szerint 2025-ben a befektetői aktivitás nőhet, elsősorban befektetői hangulat javulása, az EKB alapkamat csökkenése és az ázsiaiból érkező külföldi működőtőke fokozódó jelenléte miatt. Bár 2024-ben alacsony volt a befektetési volumen, a 2025-ös évre ebben a tekintetben is pozitívabbak a kilátások. Számos olyan tranzakció van folyamatban, mely az elmúlt évről csúszott át, és az idei évben zárulhat – ezek összvolumene a 2024-es évben lezárt tranzakciók szintjét. Emellett látható az is, hogy befektetési termékek esetében megszűnt az iroda dominancia, és az invesztíciós szándék egyre növekszik a többi szektorban is (kiskereskedelem és szálloda).

Irodapiac: a bérlőknek áll most a zászló

A legnagyobb mozgások az állami, kormányzati irodák költözéséhez voltak köthetők 2024-ben (figyelemre méltó, hogy a legnagyobb új, nem kormányzati ügylet nem haladta meg az 5000 négyzetmétert). A tranzakciók között a szerződéshosszabbítások domináltak, a teljes bérbeadási volumen közel 60%-át tették ki, míg az új bérleti szerződések volumene 20%-kal visszaesett a megelőző évhez képest.

A teljes budapesti irodaállomány 4,456 millió négyzetméterre nőtt, az átlagos üresedési ráta elérte a 14,1%-ot (+0,8 százalékpont), míg a spekulatív üresedési ráta 17,5%-ra emelkedett. Bár az irodapiacon jelenleg növekvő üresedési rátákat tapasztalunk, ez az emelkedés 2025-ben tetőzhet, mert kevés a folyamatban lévő spekulatív fejlesztés a piacon, így a korábbi kínálati nyomás csökkenni látszik. A fentiek mellett stabil kereslet is érzékelhető, mivel a bérlők az irodaterek újragondolását, optimalizálását követően ismét a területeik megtartásában, sőt bővítésében gondolkodnak. Ebben a tekintetben jelenleg nekik áll a zászló, hiszen számos hozzájárulást kapnak a bérbeadóktól az irodakialakítás kapcsán.

A bérleti díjak a prime irodák esetében 25,5 EUR/m²/hó, az A kategóriás irodák bérleti díjai 17 EUR/m²/hó körül alakultak. Az új építésűek árai 19-24 EUR/m²/hó között húzhatók meg. Az ESG-kompatibilis épületek továbbra is kiemelt figyelmet kapnak. A minőségi irodaterek iránti érdeklődés kitart, kettős piacot teremtve nem csak a KKE régióban, hanem Magyarországon is.

Ipari ingatlanpiac: stabil kereslet és növekvő fejlesztések

A teljes ipari állomány 2024-ben meghaladta az 5,5 millió négyzetmétert, ebből Budapesten 3,7 millió négyzetméter, vidéken pedig 1,8 millió négyzetméter áll rendelkezésre. A tavalyi évben, a 10 000 négyzetmétert meghaladó, jellemzően „big-box” típusú átadások jelentős része vidéki lokációban realizálódott, a nagyobb méretű épületek fejlesztése (néhány kivételtől eltekintve) visszaszorulni látszik, ugyanakkor az állomány továbbra is főváros központú marad. A fejlesztési aktivitást tekintve, jelen ismereteink szerint, 2026-ig további 587 300 négyzetméter új ipari ingatlan kerül piacra, ennek 43%-a már előre bérbeadott (Budapest: 373 844 négyzetméter, 22% előszerződött; illetve vidék: 213 456 négyzetméter, 38% előszerződött). A legnagyobb fejlesztések között szerepel a HelloParks öt projektje is. A bérleti díjak 5,3-5,75 EUR/m²/hó között mozognak. Az üresedési ráta Budapesten 7,9%-ra csökkent, míg vidéken enyhén nőtt, elérve a 6,8%-ot. A piac tehát láthatóan jól teljesít, a logisztikai és ipari ingatlanok iránti kereslet továbbra is magas marad.

Összességében elmondható, hogy a KKE régióban Magyarország vonzó lokációnak mondható. A szállítási folyosók vonzzák az érdeklődőket, az ázsiai logisztikai és gyártó cégek részéről is egyre nagyobb figyelem irányul ide. Azok a várakozások viszont, hogy a vidéki, nagyobb méretű ipari beruházások (pl. Debrecenben, Szegeden vagy Kecskeméten) ugrásszerű, gyors és szignifikáns növekedést hoznak az egyéb gyártási, logisztikai vagy raktározási igényekben, egyelőre nem igazolódtak még be.

Kiskereskedelmi ingatlanok: fellendülő turizmus és vásárlóerő

A Colliers nagy visszatérő a kiskereskedelmi szektorba, hiszen 2024-ben újraindította divízióját.

A kiskereskedelmi szektor 2024-ben stabilizálódott, köszönhetően a vásárlóerő, a fogyasztás, illetve a reáljövedelem növekedésének. A vásárlóerő 2024-ben 11 570 EUR/főre nőtt, ami 7%-os növekedést jelent 2023-hoz képest – ez meghaladta a hivatalos inflációt. A nemzetközi turizmus is erősen hozzájárult a retail piac élénküléséhez (a külföldi vendégéjszakák száma 10%-kal nőtt). A ruházati és lábbeli szegmensben 2024 november végéig a növekedés elmaradt az átlagtól, mindössze 1,8%-ot tett ki, a teljes bővülés elsődleges motorja az élelmiszer-értékesítés volt. A reáljövedelem további növekedése 2025-ben, a magas turisztikai aktivitással párosulva, várhatóan a kiskereskedelmi forgalom további növekedéséhez vezet.

A High Street lokációk iránt továbbra is erős kereslet mutatkozik. A Váci utca és Fashion Street bérleti díjai prime kategóriában elérik a 135 EUR/m²/hó szintet. Az Andrássy úton élénkülés tapasztalható, ahol a bérlők már hosszú távú bérleti szerződéseket kötnek 2025-2026-os nyitásokra.

A retail parkok továbbra is keresettek, főként az alacsonyabb fenntartási költségek és a stabil vásárlói kereslet miatt. A kiskereskedelmi parkok jellemzően nyitott és egyszerű elrendezésűek, ami csökkenti az üzemeltetési költségeket (pl. alacsonyabb fűtési, hűtési és karbantartási költségek a közös területek hiánya miatt). Ezek az árérzékeny vásárlókat szolgálják ki, és diszkontláncokhoz kötődnek, így ellenállóbbá teszik őket a gazdasági kihívásokkal, például a magas inflációval vagy a világjárványokkal szemben. Az új kiskereskedelmi parkok fejlesztése azonban szabályozási akadályokkal szembesül: a „Plaza stop” és a földterület-átsorolási problémák megnehezítik az új kiskereskedelmi parkok létrehozását.

A bevásárlóközpontok tekintetében 2025 végén nyílik meg a 11 000 négyzetméteres Zenith Corso Zuglóban, de ez inkább egy városrész, mint egy hagyományos bevásárlóközpont. A Stadionok közelében tervezett vegyes használatú Centrale projektben a 9 000 négyzetméteres kiskereskedelmi egység nagyrészt szolgáltatókat, illetve kiskereskedelmi és vendéglátó egységeket fogad majd be. A teljes felső szint egy modern ételudvarként fog működni (itt 2028-as nyitás várható).

Jelentős fejlesztés csak a Duna Plaza esetében várható, ahol a jelenlegi épületet újjáépítik és bővítik, egy teljesen új, 21. századi, modern komplexumot létrehozva, amely összeköti majd a teret a Marina City felé. Emellett folytatódik majd a régebbi bevásárlóközpontok felújítása, az ALBA Plaza kismértékű bővítéssel jelentős felújításon esik át.

Összegzés

A 2025-ös év a befektetői aktivitás növekedését hozhatja, különösen az alternatív ingatlaneszközök és a külföldi tőke térnyerése révén. Az ipari és logisztikai piac továbbra is erős marad, míg az irodapiacon a kereslet fokozatosan élénkülhet. A kiskereskedelmi szektor stabilizálódása várható, amelyet a növekvő fogyasztói bizalom és a turizmus élénkülése támogat.

| Forrás: Colliers

Kapcsolódó cikk: Property Warm Up konferencia, 2025. február 20.